Builder, en collaboration avec Hanley Wood Market Intelligence, lance son outil de mesure destiné à déterminer quels marchés ont le plus et le moins de potentiel.
Boyce Thompson
Alors que la plupart des économistes et des constructeurs s’attendent à une baisse du marché national des États?Unis cette année, il peut sembler qu’il ne s’agit pas du meilleur moment pour déterminer quels sont les marchés les plus vigoureux au pays. Pratiquement tous les secteurs économiques ont enregistré une baisse l’an dernier. Toutefois, un examen attentif des chiffres montre que certains marchés ont surpassé les autres au cours des quatre dernières années et qu’ils sont susceptibles de poursuivre sur cette lancée cette année.
Lorsque le secteur de l’habitation annoncera officiellement sa reprise, les marchés figurant sur les pages suivantes sont susceptibles de se retrouver à la tête du peloton. Il peut s’écouler un an ou plus avant que les marchés les plus faibles, dans un contexte où la multiplication des ventes après forclusion continue de tirer la valeur des maisons neuves vers le bas et de faire de la construction et la vente de maisons neuves un exercice futile, jouissent enfin d’un redressement. Nous allons en présenter la liste la semaine prochaine.
Ces marchés « sains » ont beaucoup de choses en commun. La plupart d’entre eux proposent des endroits formidables où vivre, à proximité d’un océan, de montagnes ou de grandes universités. La plupart d’entre eux n’ont pas connu d’énorme flambée des prix pendant la phase d’expansion et ne subissent pas de déflation généralisée maintenant que nous traversons cette récession.
Pour compiler ces listes, nous avons analysé les 75 principaux marchés de l’habitation au pays. Nous les avons classés en fonction des tendances démographiques et de la croissance de l’emploi, les éternels moteurs de la demande de logements. Nous avons également examiné ce qui s’est passé du côté du prix des maisons et nous avons constaté que plusieurs des marchés les plus « sains » sont parvenus à maintenir la valeur des maisons. Enfin, nous avons examiné le taux de permis de construction, qui peut s’avérer le meilleur indicateur constant de la confiance des constructeurs face à un marché. Nous avons combiné tous ces paramètres pour noter chaque marché. Voici le palmarès des quinze marchés les plus « sains », dans l’ordre inverse.
15. Myrtle Beach, Caroline du Sud
Nombre total de permis de construction en 2008 : 3 211
Bien que l’octroi de permis a fortement chuté l’an dernier, Myrtle Beach demeure l’un des marchés les plus actifs au pays, en particulier si on tient compte du nombre de permis octroyés par habitant. Seulement 266 000 personnes vivent dans la région métropolitaine de Myrtle Beach, qui, jusqu’à récemment, avait augmenté sa population de près de 5 % par année. Cela représente un permis par tranche de 82 habitants. La proximité de l’océan et de 117 terrains de golf (au dernier décompte) attire un afflux constant de personnes, dont beaucoup de retraités. Cela a contribué à maintenir les prix des maisons qui n’ont perdu que 4 % de valeur l’an dernier, pour atteindre un prix abordable de 189 400 $. Les comtés de Brunswick et de New Hanover se partagent la plupart des chantiers de construction. Les emplois y sont cependant tributaires de l’industrie touristique. La région métropolitaine a été secouée l’an dernier : le parc d’attractions sur le thème du rock and roll, Hard Rock Park, qui avait coûté 400 millions de dollars, a déposé son bilan peu de temps après son ouverture. Myrtle Beach a vu son nombre d’emplois augmenter l’an dernier, mais en décembre, le taux d’emploi a diminué de 4,2 % par rapport à l’année précédente.
Constructeurs les plus actifs : Centex Homes, D.R. Horton, Beazer Homes, Bill Clark Homes et Pasquinelli/Portrait Homes.
14. Wilmington, Caroline du Nord
Nombre total de permis de construction en 2008 : 3 551
Wilmington a le deuxième ratio de permis par habitant le plus élevé, juste après Myrtle Beach. La population (355 700 habitants, selon les estimations du recensement) a augmenté à un taux annuel de plus de 3 % pendant les cinq dernières années, bien au-dessus de la moyenne nationale. Les habitants permanents sont attirés par les quatre saisons, la proximité des plages de l’Atlantique et le logement abordable. Le prix médian des maisons, qui s’établissait à 203 100 $ l’an dernier, correspond à peu près à la moyenne nationale. Wilmington a perdu 1 100 emplois en décembre de l’année dernière, après un gain de 20 000 emplois au cours des trois années précédentes. La ville a enregistré une baisse de 60 % au chapitre de l’émission de permis depuis 2005, ce qui correspond à peu près à la moyenne nationale, mais la croissance de sa population au fil des années contribue à la hisser dans la présente liste.
13. Charlotte, Caroline du Nord
Nombre total de permis de construction en 2008 : 12 231
Les gens et les entreprises doivent aimer Charlotte, car ils s’y implantent à un rythme élevé. La région métropolitaine de 1,76 million d’habitants affiche une croissance annuelle de sa population de 4 % au cours des cinq dernières années, l’un des taux les plus élevés au pays. Ces gens sont attirés par des logements relativement abordables pour la Côte Est : le prix médian se chiffre à peine à 197 800 $, et il a été « corrigé » à la baisse d’à peine 3,2 % au cours de la dernière année. Un bon quatrième trimestre a aidé Charlotte à émettre un nombre record de 12 231 permis l’an dernier, malgré une baisse de 44 % depuis 2005. La vigueur de Charlotte par rapport à d’autres marchés a amené la banque d’investissement USB à prédire, l’an dernier, que son marché serait l’un des premiers à se relever de la récession dans le secteur de l’habitation. Charlotte demeure un marché axé sur les maisons unifamiliales : 62 % de son activité de construction domiciliaire y est concentrée. Le marché du travail de ce centre bancaire a subi une contraction l’an dernier, après une expansion annuelle de 3 % à 5 % pendant les trois années précédentes.
Constructeurs les plus actifs : C.P. Morgan, NVR/Ryan Homes, Pulte Homes, Centex Homes et KB Home.
12. Denver, Colorado
Nombre total de permis de construction en 2008 : 8 800
Dernièrement, Denver a fait toutes les manchettes dans le domaine de la construction domiciliaire, en raison de la décision de Beazer et de Centex de quitter la ville, puis de la faillite de Village Homes of Colorado. Cependant, le marché de Denver n’a pas été frappé aussi durement par la récession dans le secteur de la construction domiciliaire que d’autres marchés de l’Ouest, en partie parce qu’il n’a pas subi la hausse des prix généralisée au cours du boom. Cela est en partie attribuable au grand nombre de terrains qui restent à développer à Denver. Le prix médian d’une maison existante ici était encore abordable l’an dernier, à 219 300 $, après une baisse de seulement 10,6 % au cours de la dernière année. Denver jouit de l’un des taux de croissance démographique annuelle les plus élevés au pays, soit 2 % au cours de chacune des cinq dernières années. Les constructeurs ont obtenu 8 800 permis à Denver l’an dernier, contre 20 864 en 2005. Cette baisse correspond à peu près à la moyenne nationale. Denver est soutenue par un fort marché de l’immobilier commercial.
Constructeurs les plus actifs : D.R. Horton, Richmond American Homes, Standard Pacific Homes, Shea Homes et Engle Homes. Gracieuseté : Hanley Wood Market Intelligence.
11. Nashville, Tennessee
Nombre total de permis de construction en 2008 : 8 142
Nashville, 20e plus grand marché de la construction domiciliaire, est passée sous le radar pendant le boom du marché de l’habitation à l’échelle nationale. Son marché n’a pas explosé pendant les années fastes, mais il ne s’est pas non plus contracté excessivement pendant la récession. Le prix médian des maisons demeure abordable, à 159 800 $, appuyé par un marché de l’emploi en croissance. Soixante-dix pour cent des chantiers domiciliaires concernent des maisons unifamiliales. La souplesse de ce marché s’explique en partie par une croissance démographique annuelle supérieure à la moyenne, à environ 2,3 %. En 2005, Nashville a délivré 16 654 permis. Aujourd’hui, on constate environ la moitié de ce niveau. Il n’en demeure pas moins que cette performance surpasse celle de la plupart des grands marchés.
Constructeurs les plus actifs : Ole South Properties, Beazer Homes, Centex Homes, The Jones Company of Tennessee et Technical Olympic USA. Gracieuseté : Hanley Wood Market Intelligence.
10. Washington, D.C.
Nombre total de permis de construction en 2008 : 11 693
Washington, D.C., a montré l’été dernier des signes qui laissaient présager une sortie de crise, mais elle y a replongé. Malgré cela, la région crée énormément d’emplois (29 200 au cours de la dernière année) qui soutiennent le dynamisme du onzième marché en importance de l’habitation au pays. Beaucoup de ces emplois viennent de contrats auprès du gouvernement fédéral. Washington demeure un endroit relativement inabordable : le prix médian des maisons s’y établissait à 343 000 $ l’an dernier. Par contre, les valeurs n’ont diminué que de 20,4 % l’an dernier, en partie parce que la population a maintenu une croissance annuelle moyenne de 1 % au cours des cinq dernières années. Les tendances ont radicalement changé dans le secteur de la construction domiciliaire dans la capitale des États?Unis, puisque les constructeurs préfèrent désormais mettre en veilleuse leurs terrains à développer bien au-delà de l’autoroute périphérique et se concentrent désormais sur les possibilités de remplir les espaces à l’intérieur de ce périmètre. La région demeure l’une des pires au pays pour les navetteurs.
Constructeurs les plus actifs : Ryan Homes, K. Hovnanian Homes, Centex Homes, NV Homes et Stanley Martin Companies. Gracieuseté : Hanley Wood Market Intelligence.
9. Fayetteville, Arkansas
Nombre total de permis de construction en 2008 : 2 989
Fayetteville s’est hissée dans certains palmarès d’envergure au cours des dernières années. Située dans les contreforts des monts Ozarks et à courte distance en voiture du siège social de Wal?Mart, elle a récemment été nommée « un des meilleurs endroits où vivre » (par Kiplinger) et « un des meilleurs endroits où faire des affaires » (par Inc.). Le taux d’emploi, fortement positif depuis 2005, a quelque peu chuté au quatrième trimestre de l’année dernière. Les récentes mises à pied au siège social de Wal?Mart ont ébranlé le marché. Cependant, plusieurs entreprises du palmarès Fortune 500 qui vendent des produits à Wal?Mart ont établi des bureaux ici et ont aidé Fayetteville à atteindre l’un des plus bas taux de chômage au pays, soit 4,1 % au quatrième trimestre. L’université de l’Arkansas est également située à Fayetteville et a contribué à attirer des entreprises en démarrage. Les résidents sont attirés par un parc de logements abordables. Le prix médian y est d’à peine 137 600 $, en deçà de la moyenne nationale, et les habitations n’y ont perdu que 3,4 % de leur valeur dans la dernière année. Les constructeurs ont obtenu seulement 2 989 permis de construction domiciliaire l’an dernier, comparativement à 7 449 en 2005.
8. Indianapolis, Indiana
Nombre total de permis de construction en 2008 : 7 004
Le rythme d’émission de permis de construction demeure relativement bon à Indianapolis, en dépit d’un marché de l’emploi presque stationnaire. Contrairement à d’autres grands marchés qui sont devenus axés sur les habitations multifamiliales, on constate qu’à Indianapolis, les maisons unifamiliales accaparent encore les deux tiers de l’activité dans le secteur de la construction domiciliaire. Le logement ultra-abordable représente une partie de l’activité, puisque le prix médian d’une maison n’est que de 111 200 $ dans cette ville, ce qui en fait l’un des marchés les plus abordables au pays. Par conséquent, le prix des maisons n’a diminué que de 7,7 % au cours de la dernière année. Au plus fort de l’expansion du marché en 2005, les constructeurs d’Indianapolis ont obtenu 15 619 permis, ce qui signifie que l’activité est maintenant en baisse de 55 %, un résultat légèrement meilleur que la moyenne nationale. Malheureusement, la santé relative du marché n’a pas empêché Davis Homes, l’un des plus grands constructeurs de la région, de mettre la clé sous la porte l’an dernier.
Constructeurs les plus actifs : C.P. Morgan, Beazer Homes USA/Trinity Homes, Centex Homes, American West Development/Arbor Homes et The Ryland Group. Gracieuseté : Hanley Wood Market Intelligence.
7. Seattle, Washington
Nombre total de permis de construction en 2008 : 15 389
Seattle, une ville de 3,4 millions d’habitants, s’est hissée l’an dernier au huitième rang parmi les marchés de la construction domiciliaire. La construction domiciliaire ici, mesurée en termes de permis, n’est en baisse que de 40 % par rapport à 2005, ce qui est beaucoup mieux que dans la plupart des marchés. Au cours des dix dernières années, Seattle a régulièrement poursuivi sa transition, d’un marché résidentiel abordable à un marché haut de gamme : le prix médian d’une maison existante y excède désormais 350 000 $. Malgré cela, le prix des maisons existantes n’y a baissé que de 7,7 % au cours de la dernière année. L’un des secrets de la réussite de Seattle est que cette ville a généré beaucoup d’emplois ces dernières années et qu’elle les a retenus l’année dernière. Certains constructeurs ont même accru leurs achats de terrains en prévision d’une reprise du marché. Comme la ville est devenue plus urbaine, le ratio de permis visant des maisons unifamiliales et des constructions multifamiliales s’est inversé : les constructions multifamiliales représentent désormais 57 % de l’activité.
Constructeurs les plus actifs : Quadrant Homes, Centex Homes, Murray Franklyn, Camwest Development et Polygon Northwest. Gracieuseté : Hanley Wood Market Intelligence.
6. Raleigh, Caroline du Nord
Nombre total de permis de construction en 2008 : 11 386
Autre capitale d’État dotée de plusieurs universités, Raleigh a continué d’augmenter son marché de l’emploi de 2,6 % l’an dernier. Avec une population de plus d’un million d’habitants, cette ville a aussi l’un des plus hauts taux de croissance annuelle de la population parmi tous les grands marchés métropolitains au pays au cours des cinq dernières années, soit près de 5 %. Bien que le prix médian d’une maison y soit de 223 400 $, un chiffre supérieur à la moyenne nationale, il est bien au-dessous de celui d’autres villes du centre du littoral de l’Atlantique et du Nord?Est. La région métropolitaine a généré environ 65 000 emplois depuis 2005 et le taux d’emploi est resté stable l’an dernier. En réaction au surplus de constructeurs nationaux sur le marché, des constructeurs locaux tels que Dixon Kirby ont expérimenté de nouveaux styles pour maintenir leurs ventes.
Constructeurs les plus actifs : Centex Homes, KB Home, Pulte Homes, Hovnanian Enterprises et Atreus Homes & Communities. Gracieuseté : Hanley Wood Market Intelligence.
5. Dallas, Texas
Nombre total de permis de construction en 2008 : 26 145
Dans une année où le nombre de permis a diminué de 35 % à l’échelle nationale, Dallas n’a connu qu’une baisse de 9 %. Avec une population de 4,3 millions d’habitants, Dallas a constitué le troisième marché en importance de la construction domiciliaire l’an dernier, lorsqu’on mesure en termes de permis octroyés. Les employeurs de Dallas, un endroit populaire pour les transferts et les expansions d’entreprises, y ont ajouté 42 000 emplois l’an dernier, ce qui représente un taux de croissance de 2 %. Les prix des maisons existantes y sont demeurés stables : ils n’ont diminué que d’un maigre 3,4 % l’an dernier. Il est intéressant de noter que le visage de la construction domiciliaire a radicalement changé ces dernières années à Dallas; 58 % de l’activité, l’an dernier, y a été concentrée dans les habitations multifamiliales, comparativement à une moyenne de 23 % sur cinq ans. La relative stabilité du marché, cependant, n’a pas suffi à empêcher Wall Homes de déposer son bilan plus tôt cette année. Par contre, l’ancien codirecteur général de Meritage, John Landon, a récemment démarré une nouvelle entreprise de construction domiciliaire basée à Dallas.
Constructeurs les plus actifs : D.R. Horton, Highland Homes, David Weekley Homes, K. Hovnanian Homes et Drees Custom Homes. Gracieuseté : Hanley Wood Market Intelligence.
4. San Antonio, Texas
Nombre total de permis de construction en 2008 : 10 261
San Antonio est un autre marché du Texas qui continue d’accueillir des emplois, soit environ 18 000 l’an dernier. Cette ville qui compte désormais plus de deux millions d’habitants continue de voir sa population croître : cette croissance annuelle s’est établie à 2,8 % l’an dernier. Les prix des maisons existantes ont à peine diminué à San Antonio, soit de moins de 1 % au cours de la dernière année. Le prix médian est abordable, à 152 800 $, soit 25 % en dessous de la moyenne nationale de 200 500 $, selon la National Association of Realtors. La tranche supérieure du marché du logement a été secouée par la récente annonce d’AT&T, qui déménage son siège social à Dallas.
Constructeurs les plus actifs : D.R. Horton, K.B. Home, Centex Homes, Pulte Homes et Fieldstone Communities. Gracieuseté : Hanley Wood Market Intelligence.
3. Fort Worth, Texas
Nombre total de permis de construction en 2008 : 10 388
Fort Worth, toujours dans l’ombre de la puissante Dallas, peut néanmoins s’enorgueillir à l’heure actuelle d’un marché du logement légèrement plus fort, appuyé par la croissance de son marché de l’emploi, par le rythme d’octroi de permis relativement rapide, ainsi que par l’abordabilité de son parc immobilier. Aujourd’hui au 14e rang du marché de la construction domiciliaire au pays, Fort Worth a octroyé 10 388 permis de construction l’an dernier, dont environ deux tiers visaient la construction de maisons unifamiliales. Ce nombre a certes diminué de moitié depuis 2005, mais beaucoup d’autres grands marchés ont subi des baisses beaucoup plus marquées. La force relative du marché de Fort Worth au cours des dernières années découle de ses liens avec l’industrie pétrolière et gazière, qui y a nourri une croissance de l’emploi supérieure à la moyenne. La région métropolitaine de Fort Worth a généré 17 300 emplois l’an dernier.
Constructeurs les plus actifs : D.R. Horton, Choice Homes, History Maker Homes, Meritage Homes et Centex Homes. Gracieuseté : Hanley Wood Market Intelligence.
2. Austin, Texas
Nombre total de permis de construction en 2008 : 14 250
Il y a neuf ans, lors de l’éclatement de la bulle des technos, certains constructeurs ont jugé Austin surpeuplée et l’ont quittée. Austin refleurit, maintenant : elle s’est hissée parmi les chefs de file et a constitué le sixième marché en importance de la construction domiciliaire l’année dernière. La création d’emplois explique cette amélioration. Alors que d’autres marchés ont perdu des emplois, Austin en a généré 17 400 l’an dernier, soit un taux de croissance de 2,3 %. Le fait qu’Austin soit une capite d’État qui accueille une université majeure, l’université du Texas, y contribue certainement. Les maisons existantes coûtent un peu plus cher à Austin qu’ailleurs au Texas, soit environ 188 600 $, mais ce prix demeure en deçà de la moyenne nationale. En outre, Austin est l’une des rares régions métropolitaines des États?Unis où le prix médian a en fait augmenté en 2008, puisqu’il est en hausse de 2,7 %. Étonnamment, Austin génère désormais plus d’activité dans le secteur de la construction domiciliaire que Chicago, qui compte six fois plus d’habitants.
Constructeurs les plus actifs : D.R. Horton, Lennar, KB Home, Centex Homes et Meritage Homes. Gracieuseté : Hanley Wood Market Intelligence.
1. Houston, Texas
Nombre total de permis de construction en 2008 : 42 697
On aime faire les choses en grand, à Houston. Cette région métropolitaine, qui abrite plus de 5,8 millions d’habitants, peut désormais se targuer d’être le plus grand marché pour la construction domiciliaire aux États?Unis : elle a octroyé 42 697 permis de construction. Ce marché bénéficie encore d’un afflux de population et d’emplois et des efforts de reconstruction dans le sillage de l’ouragan Ike. Le marché de l’emploi y a progressé de 2,5 % l’an dernier, ce qui représente un incroyable ajout de 65 000 emplois. L’activité du marché de la construction domiciliaire à Houston a baissé d’à peine 31 % depuis 2005. Par ailleurs, le prix des maisons existantes y a augmenté au cours des trois premiers trimestres de l’année dernière. On y a terminé l’année avec un prix médian de 151 600 $ identique à celui de l’année précédente. Près du tiers de l’activité de construction domiciliaire se déroule dans le comté de Harris, suivi de celui de Houston proprement dit, et celui de Fort Bend. Un des plus grands constructeurs de Houston, Royce Homes, a cessé ses activités l’année dernière, et Kimball Hill, un des plus grands constructeurs au Texas, a fermé ses portes cette année après avoir échoué à trouver un acheteur.
Constructeurs les plus actifs : Lennar, Perry Homes, David Weekley Homes, MHI/McGuyer Homebuilders et KB Home. Gracieuseté : Hanley Wood Market Intelligence.
Cet article a été publié initialement par le magazine Builder.