Builder, en asociación con Hanley Wood Market Intelligence, lanza sus indicadores para determinar los mercados con mayor y menor potencial.
Por Boyce Thompson
La mayoría de los economistas y constructores prevén una caída del mercado nacional este año, por lo cual quizá no parezca el mejor momento para seleccionar los mercados más “prósperos” de los Estados Unidos. El año pasado, casi todos los mercados estuvieron de baja. Sin embargo, un análisis más minucioso de las cifras revela que algunos mercados han tenido mejor desempeño que otros durante los últimos cuatro años, y que es probable que así sea también este año.
Cuando el mercado de la vivienda inicie su recuperación oficial, es probable que los mercados que se indican en las siguientes páginas encabecen dicha recuperación. Tal vez pase uno año o más para que los mercados más débiles (donde la explosión de ventas por ejecuciones hipotecarias sigue aplastando el valor de las casas nuevas y hace que la construcción y venta de casas nuevas sea una tarea inútil) logren enderezar el rumbo. Presentaremos esa lista la próxima semana.
Los mercados más prósperos tienen muchas cosas en común. Muchos de ellos son excelentes lugares para vivir, cerca del mar, de las montañas o de universidades importantes. Muchos no tuvieron un aumento desmedido de precios durante el período de auge y no están sufriendo una deflación descontrolada durante el desplome.
Para elaborar estas listas, analizamos los principales 75 mercados de vivienda del país. Los clasificamos según las tendencias de población y crecimiento de empleos, factores fundamentales que impulsan la demanda de viviendas. También examinamos lo que ha sucedido con los precios de las casas; varios de los mercados más prósperos han logrado controlar el valor de las casas. Por último, consideramos el índice de permisos de construcción, que tal vez sea el mejor indicador continuo de la confianza de los constructores en el mercado. Combinamos estos indicadores para calcular un puntaje para cada mercado. Aquí están los 15 principales, en orden regresivo.
15. Myrtle Beach, Carolina del Sur
Número total de permisos de construcción en 2008: 3,211
Aunque la actividad de permisos tuvo una fuere caída el año pasado, Myrtle Beach sigue siendo uno de los mercados más fuertes del país, sobre todo si se analiza el número de permisos obtenidos por residente. La zona metropolitana de Myrtle Beach solo tiene 266,000 habitantes, y hasta hace poco había tenido un crecimiento de población de casi un 5 por ciento anual. Esto significa que los constructores solicitaron un permiso por cada 82 residentes. Una afluencia constante de personas, muchas de ellas jubiladas, es atraída por la proximidad al mar y por los 117 campos de golf hasta el momento. Esto ha ayudado a mantener estables los precios de las casas; solo bajaron un 4 por ciento el año pasado, a un accesible promedio de 189,400 USD. La mayor parte de la construcción de viviendas se divide entre los condados de Brunswick y Nueva Hanover. Sin embargo, los empleos dependen de la industria turística y la zona metropolitana sufrió un duro impacto el año pasado, cuando Hard Rock Park, un parque de diversiones de 400 millones de dólares basado en un tema de rock and roll, abrió sus puertas y poco tiempo después se declaró en quiebra. Myrtle Beach aumentó el número de empleos el año pasado, pero al mes de diciembre, el índice de empleos estaba bajando un 4.2 por ciento en comparación con un año antes.
Constructores con mayor actividad: Centex Homes, D.R. Horton, Beazer Homes, Bill Clark Homes, Pasquinelli/Portrait Homes
14. Wilmington, Carolina del Norte
Número total de permisos de construcción en 2008: 3,551
Wilmington tiene el segundo índice de permisos por residente, solo detrás de Myrtle Beach. La población, 355,700 habitantes según estimaciones del censo, ha crecido a razón de más de un 3 por ciento anual durante los últimos cinco años, muy por encima de la media nacional. Los residentes son atraídos principalmente por un clima con cuatro estaciones, la proximidad a las playas del Atlántico y la vivienda de bajo costo. La mediana del precio de las casas, 203,100 USD el año pasado, es cercana al promedio nacional. Esta región perdió 1,100 empleos en diciembre del año pasado, después de un crecimiento de 20,000 empleos en los tres años anteriores. Wilmington ha tenido una baja del 60 por ciento en la actividad de permisos de construcción desde 2005, una cifra cercana al promedio nacional, pero su historial de crecimiento de población le ayuda a formar parte de esta lista.
13. Charlotte, Carolina del Norte
Número total de permisos de construcción en 2008: 12,231
Parece que a las personas y las empresas les encanta Charlotte, porque se están mudando allí en grandes números. La zona metropolitana, con 1.76 millones de habitantes, ha tenido un crecimiento del 4 por ciento anual en el número de residentes durante los últimos cinco años, una de las tasas más altas del país. Son atraídos por los precios relativamente accesibles para la costa este. La mediana del precio de las casas es de solo 197,800 USD, y los precios han tenido un decremento de “corrección” de solo un 3.2 por ciento en el último año. Un sólido cuarto trimestre ha ayudado a Charlotte a registrar 12,231 permisos de construcción el año pasado, una reducción del 44 por ciento desde 2005. La fuerza relativa de Charlotte frente a otros mercados motivó a la empresa bancaria de inversiones UBS a pronosticar el año pasado que sería uno de los primeros mercados en recuperarse de la caída. Charlotte es aún un mercado unifamiliar, con un 62 por ciento de la actividad residencial en casas independientes. El mercado de empleos en este centro bancario se redujo el año pasado, después de haber tenido un crecimiento anual del 3 al 5 por ciento en los tres años anteriores.
Constructores con mayor actividad: C.P. Morgan, NVR/Ryan Homes, Pulte Homes, Centex Homes, KB Home
12. Denver, Colorado
Número total de permisos de construcción en 2008: 8,800
Denver ha aparecido con frecuencia en las noticias recientes sobre construcción de viviendas, con la salida de las empresas Beazer y Centex, y luego la bancarrota de Village Homes of Colorado. Sin embargo, el mercado no ha sido golpeado tan duro por la recesión en la construcción de vivienda, en comparación con otros mercados del oeste de los Estados Unidos, en parte porque no tuvo un aumento de precios descontrolado durante el auge. Esto se debe en parte ha que hay mucho terreno disponible para desarrollo en Denver. La mediana del precio de las casas existentes en esta zona era aún accesible, 219,300 USD el año pasado, solo un 10.6 por ciento menos en el último año. Denver tiene unos de los índices de crecimiento de población más altos del país: un 2 por ciento anual en cada uno de los últimos cinco años. Los constructores obtuvieron 8,800 permisos en Denver el año pasado, en comparación con 20,864 en 2005, una baja porcentual similar al promedio nacional. Denver cuenta con el estímulo de un sólido mercado de bienes raíces comerciales.
Constructores con mayor actividad: D.R. Horton, Richmond American Homes, Standard Pacific Homes, Shea Homes, Engle Homes. Cortesía de: Hanley Wood Market Intelligence.
11. Nashville, Tennessee
Número total de permisos de construcción en 2008: 8,142
Nashville, el vigésimo mayor mercado de construcción de viviendas, pasó desapercibido durante el auge nacional de viviendas. No tuvo un incremento desmedido en los años de prosperidad, y no ha tenido un desplome estrepitoso durante la baja. La mediana de los precios de las casas se mantiene en un nivel accesible de 159,800 USD, respaldada por una creciente base de empleos. El 70 por ciento de las construcciones residenciales son unifamiliares. En parte, la resistencia del mercado se debe a un crecimiento de población superior al promedio, de aproximadamente un 2.3 anual. En 2005, Nashville tuvo 16,654 permisos de construcción; ahora, está a la mitad de ese nivel. Sin embargo, este desempeño es mejor que el de la mayoría de los mercados más importantes.
Constructores con mayor actividad: Ole South Properties, Beazer Homes, Centex Homes, The Jones Company of Tennessee, Technical Olympic USA. Cortesía de: Hanley Wood Market Intelligence.
10. Washington, D.C.
Número total de permisos de construcción en 2008: 11,693
Washington, D.C., mostró el verano pasado indicios de que podría estar surgiendo de la recesión, para luego volver a desplomarse. No obstante, el área genera muchos empleos (29,200 el año pasado), que estimulan un vibrante mercado de vivienda, el undécimo más grande del país. Muchos de los empleos son el resultado de contratos con el gobierno federal. Washington sigue siendo un lugar caro para vivir, con una mediana de 343,000 USD para el precio de las casas el año pasado. Sin embargo, los valores solo han disminuido un 20.4 por ciento en el último año, en parte porque la población ha crecido un promedio de 1 por ciento al año durante los últimos cinco años. Los patrones de construcción de casas han tenido cambios notables en la capital estadounidense, ya que los constructores han suspendido sus actividades incluso más allá de los límites de zona, y se han centrado en oportunidades de desarrollo en áreas ya pobladas. La región sigue siendo una de las peores del país para las personas que tienen que desplazarse todos los días al trabajo.
Constructores con mayor actividad: Ryan Homes, K. Hovnanian Homes, Centex Homes, NV Homes y Stanley Martin Companies. Cortesía de: Hanley Wood Market Intelligence.
9. Fayetteville, Arkansas
Número total de permisos de construcción en 2008: 2,989
Fayetteville ha sido incluida en varias listas importantes en los últimos años. Situada al pie de las montañas Ozarks y a corta distancia de las oficinas corporativas de Wal-Mart, la ciudad ha sido nombrada en los últimos años uno de los mejores lugares para vivir (por Kiplinger) y para hacer negocios (por Inc.). El empleo, que ha sido sólido desde 2005, tuvo una ligera baja en el cuarto trimestre del año pasado. Los recientes despidos en las oficinas corporativas de Wal-Mart hicieron temblar el mercado. Sin embargo, varias empresas de la lista Fortune 500 que venden productos a Wal-Mart han abierto oficinas en la zona y hay ayudado a Fayetteville a tener uno de los índices de desempleo más bajos de los Estados Unidos: 4.1 por ciento en el cuarto trimestre. La Universidad de Arkansas también se encuentra en Fayetteville y ha ayudado a atraer nuevas empresas. Los residentes son atraídos por las viviendas de precio accesible; la mediana de precios es de solo 137,600 USD, muy por debajo del promedio nacional, y solo han perdido el 3.4 por ciento de su valor en el último año. Los constructores obtuvieron solo 2,989 permisos de construcción residenciales el año pasado, en comparación con 7,449 en 2005.
8. Indianápolis, Indiana.
Número total de permisos de construcción en 2008: 7,004
Los constructores siguen obteniendo permisos con una tasa bastante saludable en Indianápolis, a pesar de un mercado laboral estancado. A diferencia de otros mercados importantes que han tomado una orientación multifamiliar, las casas unifamiliares siguen representando las dos terceras partes de la actividad de construcción de viviendas. Las viviendas muy accesibles son uno de los factores de esta actividad: la mediana del precio de una casa en esta zona es de solo 111,200 USD, por lo cual es uno de los mercados más asequible del país. Como resultado de esto, los precios de las casas solo disminuyeron un 7.7 por ciento en el último año. En el punto más alto del mercado, en 2005, los constructores obtuvieron 15,619 permisos de construcción en Indianápolis, por lo que la actividad se ha reducido en un 55 por ciento, una cifra ligeramente mejor que el promedio nacional. Desafortunadamente, la prosperidad relativa del mercado no fue suficiente para evitar que Davis Homes, uno de los constructores privados más grandes de la región, quebrara el año pasado.
Constructores con mayor actividad: C.P. Morgan, Beazer Homes USA/Trinity Homes, Centex Homes, American West Development/Arbor Homes, The Ryland Group. Cortesía de: Hanley Wood Market Intelligence.
7. Seattle, Washington
Número total de permisos de construcción en 2008: 15,389
Seattle, una ciudad de 3.4 millones de habitantes, fue el octavo mercado de construcción más importante el año pasado. La actividad de construcción residencial en esta ciudad, según lo indican los permisos, solo ha disminuido un 40 por ciento desde 2005, un desempeño mucho mejor que el de la mayoría de los mercados. Seattle ha tenido una transición constante en los últimos 10 años, de un mercado de viviendas económicas a uno de viviendas elegantes, con una mediana de precios superior a los 350,000 USD para casas existentes. No obstante, el precio de las casas existentes solo bajó un 7.7 por ciento en el último año. Uno de los secretos del éxito de Seattle es que ha generado muchos empleos en los últimos años y logró conservarlos el año pasado. Algunos constructores incluso han incrementado sus compras de terrenos, previendo una recuperación del mercado. A medida que la ciudad se vuelve más urbana, la proporción de permisos de construcción para viviendas unifamiliares a viviendas multifamiliares se ha invertido: las multifamiliares ahora representan el 57 por ciento de la actividad.
Constructores con mayor actividad: Quadrant Homes, Centex Homes, Murray Franklyn, Camwest Development, Polygon Northwest. Cortesía de: Hanley Wood Market Intelligence.
6. Raleigh, Carolina del Norte
Número total de permisos de construcción en 2008: 11,386
Otra capital estatal con varias universidades, Raleigh seguía aumentando el número de empleos a un ritmo del 2.6 por ciento anual el año pasado. Con una población de más de un millón de habitantes, también tiene uno de los índices más altos de crecimiento poblacional de todos los mercados metropolitanos principales del país en los últimos cinco años, con casi un 5 por ciento anual. Aunque la mediana del precio de las casas en esta zona, 223,400 USD, es superior al promedio nacional, es mucho más bajo que en otras ciudades del Atlántico medio y del noreste de los Estados Unidos. La zona metropolitana ha añadido cerca de 65,000 empleos desde 2005, y el índice de empleos se mantuvo estable el año pasado. Con gran número de constructores nacionales en el mercado, las empresas locales, como Dixon Kirby, han experimentado con diversos aspectos y estilos para mantener vivas las ventas.
Constructores con mayor actividad: Centex Homes, KB Home, Pulte Homes, Hovnanian Enterprises, Atreus Homes & Communities. Cortesía de: Hanley Wood Market Intelligence.
5. Dallas, Texas
Número total de permisos de construcción en 2008: 26,145
En un año en el que los permisos de construcción disminuyeron un 35 por ciento en el país, Dallas solo tuvo una baja del 9 por ciento. Con una población de 4.3 millones, fue el tercer mercado de construcción más importante el año pasado, según el número de permisos obtenidos. Los empleadores en Dallas, un lugar popular para reubicaciones y expansiones corporativas, generaron 42,000 empleos el año pasado, un índice de crecimiento del 2 por ciento. Los precios de las casas existentes se han mantenido estables, con una insignificante reducción del 3.4 por ciento el año pasado. Un punto interesante es que el rostro de la construcción residencial ha tenido un cambio dramático en Dallas en los últimos años: el 58 por ciento de la actividad el año pasado consistió en viviendas multifamiliares, en comparación con un promedio del 23 por ciento en los cinco años anteriores. Sin embargo, la estabilidad relativa del mercado no fue suficiente para evitar que Wall Homes se declarara en bancarrota a principios de este año. Por otra parte, John Landon, ex director ejecutivo de Meritage, fundó una nueva compañía constructora de viviendas con sede en Dallas.
Constructores con mayor actividad: D.R. Horton, Highland Homes, David Weekely Homes, K.Hovnanian Homes, Drees Custom Homes. Cortesía de: Hanley Wood Market Intelligence.
4. San Antonio, Texas
Número total de permisos de construcción en 2008: 10,261
San Antonio es otro mercado texano que sigue añadiendo empleos: casi 18,000 el año pasado. Se trata de una ciudad con más de dos millones de habitantes hoy en día, cuya población sigue aumentando a un ritmo del 2.8 por ciento anual hasta el año pasado. Los precios de las casas existentes en San Antonio disminuyeron menos del 1 por ciento el año pasado, a una accesible mediana de 152,800 USD, un 25 por ciento por debajo del promedio nacional de 200,500 USD, según la Asociación Nacional de Agentes de Bienes Raíces (National Association of Realtors). La parte superior del mercado de la vivienda sufrió un golpe reciente cuando AT&T anunció que trasladaría sus oficinas corporativas a Dallas.
Constructores con mayor actividad: D.R. Horton, K.B. Home, Centex Homes, Pulte Homes, Fieldstone Communities. Cortesía de: Hanley Wood Market Intelligence.
3. Fort Worth, Texas
Número total de permisos de construcción en 2008: 10,388
Fort Worth, siempre a la sombra de Dallas, en la actualidad puede vanagloriarse de tener un mercado de vivienda ligeramente más próspero, basado en su crecimiento laboral, su actividad relativamente sólida de permisos de construcción y sus viviendas de bajo costo. En lo que ahora es el decimocuarto mercado de construcción de viviendas de los Estados Unidos, los constructores de Fort Worth obtuvieron 10,388 permisos el año pasado, aproximadamente dos terceras partes de ellos para viviendas unifamiliares. Esta cifra tal vez sea la mitad de los permisos obtenidos en 2005, pero mucho otros mercados importantes tuvieron caídas más fuertes. La solidez relativa del mercado de Fort Worth en los últimos años se debe a sus vínculos con las industrias de gas y petróleo, que han estimulado una generación de empleos superior a la media. La zona metropolitana generó 17,300 empleos el año pasado.
Constructores con mayor actividad: D.R. Horton, Choice Homes, History Maker Homes, Meritage Homes, Centex Homes. Cortesía de: Hanley Wood Market Intelligence.
2. Austin, Texas
Número total de permisos de construcción en 2008: 14,250
Hace nueve años, durante el desplome de la industria tecnológica, algunos constructores consideraron que Austin estaba superpoblado y se fueron. Austin ha resurgido y el año pasado logró ascender hasta el sexto puesto entre los mercados más importantes de construcción de viviendas. La generación de empleos explica este cambio. Mientras que otros mercados perdieron empleos, Austin tuvo un incremento de 17,400 el año pasado, lo que equivale a un índice de crecimiento del 2.3 por ciento. También ayuda que Austin sea el hogar de una importante institución de educación superior, la Universidad de Texas, y la capital del estado. Las casas existentes cuestan un poco más en Austin que en otros mercados de Texas, cerca de 188,600 USD, pero siguen estando por debajo del promedio nacional. Además, Austin es una de las pocas zonas metropolitanas del país donde la mediana de precios aumentó en 2008, un 2.7 por ciento. Lo sorprendente es que Austin ahora genera más actividad de construcción que Chicago, que tiene seis veces más habitantes.
Constructores con mayor actividad: D.R. Horton, Lennar, KB Home, Centex Homes, Meritage Homes. Cortesía de: Hanley Wood Market Intelligence.
1. Houston, Texas
Número total de permisos de construcción en 2008: 42,697
En Houston, les gusta hacer las cosas a lo grande. La zona metropolitana, hogar de más de 5.8 millones de personas, puede ufanarse de ser el mercado de construcción de viviendas más importante del país, con 42,697 permisos de construcción. El mercado sigue cosechando los beneficios de una afluencia de población y de empleos, así como las actividades de construcción después del huracán Ike. La cantidad de empleos aumentó un 2.5 por ciento el año pasado, lo que representa la adición de la increíble cantidad de 65,000 empleos. La actividad de construcción de viviendas en Houston solo ha disminuido un 31 por ciento desde 2005. Además, los precios de las casas existentes aumentaron en Houston durante los tres primeros trimestres del año pasado. Finalizaron el año con una mediana de 151,600 USD, a la par del año anterior. Cerca de una tercera parte de la actividad de construcción de casas tiene lugar en el condado de Harris, seguido por la ciudad de Houston en sí y el condado de Fort Bend. Royce Homes, uno de los principales constructores de Houston, cerró el año pasado, y Kimball Hill, uno de los constructores más grandes de Texas, cerró este año al no conseguir un comprador.
Constructores con mayor actividad: Lennar, Perry Homes, David Weekley Homes, MHI/McGuyer Homebuilders y KB Home. Cortesía de: Hanley Wood Market Intelligence.
Este artículo fue publicado originalmente en la revista Builder.