Un économiste spécialisé dans l’industrie du bois explique pourquoi il pense que la plupart des prévisions concernant les mises en chantier sont trop pessimistes.
Paul Jannke
Le secteur de l’immobilier aux États?Unis traverse sa pire récession depuis plus de cinquante ans. Maintenant que nous disposons de données pour les cinq premiers mois de l’année, il appert que les mises en chantier de maisons unifamiliales sont condamnées à se limiter à une moyenne de tout juste 370 000 unités, à un taux désaisonnalisé et annualisé au premier semestre de 2009. Il s’agit, et de loin, du plus bas niveau atteint au cours des 59 années pour lesquelles nous disposons de ces données. Cela dit, il s’agit maintenant de savoir si cette faiblesse est appelée à durer et, le cas échéant, pendant combien de temps.
La plupart des prévisionnistes commencent à croire que nous demeurerons à ce niveau, voire en deçà. En fait, les prévisions qui s’appuient sur un consensus supposent qu’on mette en chantier 350 000 unités unifamiliales pendant la majeure partie de 2010! Mais dans nos prévisions sur l’industrie du bois en Amérique du Nord (North American Lumber Forecast), nous estimons que ce chiffre est beaucoup trop bas. Comment cela s’explique-t-il? Il suffit de se pencher sur les inventaires de maisons neuves.
Le nombre réel de maisons unifamiliales neuves en vente est en baisse depuis plusieurs années. En fait, leur nombre a chuté à 292 000 unités en mai. Au rythme actuel des ventes, il s’agit d’une réserve de 10 mois. Ce chiffre est trop élevé pour inciter les constructeurs à accélérer la construction. Toutefois, le nombre de maisons unifamiliales neuves continuera presque certainement à baisser au cours des six prochains mois et la réserve devrait redescendre à sept mois d’ici la fin de l’année, ce qui incitera les constructeurs à augmenter la production.
Nous sommes passablement convaincus que le nombre de maisons unifamiliales neuves invendues va continuer à baisser au cours des six prochains mois, pour plusieurs raisons.
Tout d’abord, les ventes de maisons neuves se sont stabilisées au premier semestre de l’année 2009 à un taux annuel d’environ 340 000 unités. En outre, elles ont augmenté en avril et auraient augmenté en mai, mais ce mois de mai a été exceptionnellement court (il compte généralement 22 jours ouvrables, mais en 2009, il n’en comportait que 20). En tenant aussi compte du fait que ces maisons sont devenues plus abordables (baisse de prix de 11 % mesurée sur douze mois et baisse des taux d’intérêt hypothécaires de plus de 100 points de base), nous estimons demeurer prudents en prévoyant que les ventes moyennes de maisons unifamiliales neuves atteindront 360 000 unités au cours des six prochains mois.
Deuxièmement, parce qu’il faut de six à sept mois pour terminer une maison à partir du moment où le chantier est lancé, nous connaissons le rythme de réalisation des maisons unifamiliales dans la seconde moitié de cette période de douze mois : un taux annuel de 370 000. Par contre, en calculant la vente de 360 000 maisons à un taux annuel de 360 000, vous pourriez croire que la réserve marquera une hausse.
Cependant, toutes les maisons mises en chantier ne sont pas destinées à la vente. En fait, seulement environ 65 % des maisons dont la construction a été entreprise au cours des derniers trimestres étaient destinées à la vente. Les autres ont été construites par ou pour leurs propriétaires et n’ont pas été incluses dans l’inventaire. Nous pouvons donc conclure, en utilisant les taux annuels, que des 370 000 maisons dont la construction sera achevée au cours de la deuxième moitié de cette année, seulement 240 000 seront inscrites à l’inventaire, et 360 000 seront vendues.
Comme il reste sept mois à l’année, cela signifie que le nombre d’unités baissera de 70 000, ce qui nous laisse une réserve de 222 000 unités. À un taux de vente annuel de 360 000, cela représente l’équivalent d’un approvisionnement d’à peine un peu plus de sept mois.
Nous pensons qu’une fois l’approvisionnement mensuel de maisons neuves revenu à ce niveau, les constructeurs vont commencer à augmenter la production de maisons unifamiliales. Bien que nous savons qu’ils ne remonteront certainement pas la production à 1 million d’unités, nous nous attendons à ce qu’ils tentent de stabiliser le nombre de maisons invendues. À un taux annualisé de 360 000 ventes, les constructeurs devraient produire 550 000 maisons unifamiliales (en supposant que 35 % d’entre elles sont construites par ou pour leurs propriétaires) pour stabiliser le nombre de maisons invendues.
Ainsi, même si les prévisions de RISI au sujet des mises en chantier de maisons unifamiliales se révèlent trop optimistes (taux annuel de 700 000 unités en fin d’année), le consensus selon lequel les mises en chantier de maisons unifamiliales demeureraient en deçà de 350 000 unités jusqu’à la fin de l’année en cours est certainement trop pessimiste.
Cet article a été publié initialement par ProSales Information Service.