Comienza el caso para un nivel más alto de inicio de construcción de viviendas unifamiliares

Un economista especializado en la industria de productos de madera explica por qué considera que la mayoría de los pronósticos de inicio de construcción de viviendas son demasiado bajos.

Por Paul Jannke

El sector de la vivienda en los Estados Unidos está en su peor depresión económica en más de 50 años. Con cinco meses de datos disponibles, las proyecciones de inicio de construcción de viviendas unifamiliares promedian solo 370,000 unidades conforme a la tasa anualizada desestacionalizada para el primer semestre de 2009. Este es, por mucho, el nivel más bajo en los 59 años de historia de la serie. La pregunta que surge es la siguiente: ¿Es probable que se mantengan estos niveles y, de ser así, por cuánto tiempo?

La mayoría de los pronosticadores opina que el inicio de construcción de viviendas se mantendrá en este nivel, o incluso más bajo. De hecho, el consenso de los pronósticos sugiere que el inicio de construcción de viviendas unifamiliares será de 350,000 unidades durante la mayor parte de 2010. Sin embargo, en nuestro pronóstico de North American Lumber, calculamos que este número es demasiado bajo. ¿Por qué? Solo hay que ver los inventarios de casas nuevas para entender por qué.

El inventario real de nuevas casa unifamiliares en venta ha disminuido durante varios años. De hecho, los inventarios se redujeron a 292,000 unidades en mayo. Con el ritmo de ventas actual, esto equivale a un suministro para solo diez meses, muy alto como para incentivar a los constructores a que aumenten la construcción. Sin embargo, es casi seguro que los inventarios sigan bajando durante los próximos seis meses, y el suministro probablemente llegue a la marca de siete meses a fin de año, nivel en el que los constructores comenzarán a incrementar la producción.

Estamos bastante seguros, por varias razones, de que los inventarios de casas unifamiliares nuevas no vendidas seguirán reduciéndose durante los próximos seis meses.

En primer lugar, las ventas de casas nuevas se estabilizaron en el primer semestre de 2009, con una tasa anual de aproximadamente 340,000 unidades. Además, aumentaron en abril y hubieran aumentado en mayo, de no ser porque este mes fue inusualmente corto (mayo por lo general tiene 22 días hábiles, pero solo hubo 20 en 2009). Al aumentar la facilidad de acceso (con respecto al año anterior, los precios de casas nuevas han bajado un 11% y las tasas de interés de los préstamos hipotecarios han bajado más de 100 puntos básicos), prevemos, de modo conservador, que las ventas de nuevas casas unifamiliares promediarán 360,000 unidades durante los próximos seis meses.

Segundo, dado que se requieren de seis a siete meses para terminar una casa desde el momento en que inicia su construcción, conocemos el ritmo de terminación de casas unifamiliares en el segundo trimestre de este año: una tasa anual de 370,000 unidades. Dado que se venden 360,000 casas a una tasa anual de 360,000 unidades, uno pensaría que los inventarios estarían creciendo.

Sin embargo, no todas las casas iniciadas se construyen para la venta. De hecho, solo un 65% de las construcciones iniciadas en trimestres recientes fue para venta. Las demás fueron construidas por o para el propietario y no formaron parte del inventario. Entonces, al hablar de nuevo en función de una tasa anual, de las 370,000 casas que se terminarán en el segundo trimestre de este año, solo unas 240,000 formarán parte del inventario y se venderán 360,000.

Quedan siete meses en el año, lo que significa que los inventarios se reducirán en 70,000 unidades, dejando 222,000 unidades en inventario. A un ritmo de ventas anuales de 360,000 unidades, esto equivale a un suministro para poco más de siete meses.

Creemos que los constructores comenzarán a incrementar la producción de casas unifamiliares cuando el suministro mensual de casas nuevas llegue a este nivel. Aunque es seguro que no aumentarán la producción de vuelta al nivel de un millón de unidades, es de esperarse que su objetivo sea estabilizar el inventario de casas no vendidas. Con un ritmo de ventas anuales de 360,000 unidades, los constructores tendrían que producir 550,000 casas unifamiliares (suponiendo que el 35% de las casas son construidas por o para el propietario) para estabilizar los inventarios.

Por lo tanto, aunque el pronóstico del RISI para inicios de construcción de casas unifamiliares resulte ser demasiado optimista (al alcanzar una tasa anual de 700,000 unidades a fin de año), la opinión generalizada de que los inicios de construcción de casas unifamiliares se mantendrán cerca de 300,000 unidades hasta fin de año es sin dudas demasiado pesimista.

Este artículo fue publicado originalmente por ProSales Information Service.